2026-01-04 09:35:44
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住房短缺正演变为德国经济增长的掣肘。这是EXPO REAL最新研究《生命周期中的居住》得出的结论，该报告于10月6日国际房地产投资专业展会开幕之际发布。这项由汉诺威知名佩斯特尔研究所受托开展的研究，首次将当前人口普查中家庭规模、年龄组与可用收入数据相结合，并得出了重要的住房政策推论。
“我们的研究表明，充足的可居住空间和运转良好的住房市场作为经济增长要素被严重低估。激活住房市场不仅是社会议题，更是紧迫的经济政策要求。解决住房问题是德国经济重拾动力的必要前提——没有住房就没有增长”，EXPO REAL展会总监克劳迪娅·博伊曼斯如是说。
EXPO REAL通过这项学术研究为破解当前住房短缺难题的讨论注入精准动力。该展会被业界视为房地产年度盛会。在EXPO REAL平台上，房地产经济领域的重要参与者、投资者及政界学界高层代表汇聚一堂，共同谋划未来数年的发展路径。“住房市场，尤其是保障性住房的严重短缺，正是当前房地产行业的核心议题。今年会议日程中大量的专题演讲与圆桌讨论，以及我们新推出的‘灵活住房’板块都印证了这一点”，博伊曼斯补充道。
保障性住房短缺阻碍劳动力市场准入
佩斯特尔研究所所长兼报告作者马蒂亚斯·京特在研究中指出，僵化的住房市场正日益导致劳动力市场“冻结”：“在住房需求远超供给的赤字区域，低收入家庭实际上已无法搬迁，因为市场租金与存量租金间的差距已超出该收入群体的承受能力。同时，急需的海外高素质移民也因住房严重短缺受到极大阻碍。许多工业与服务行业巨大的劳动力缺口因此难以填补”，这位经验丰富的住房市场研究者解释道。
住房市场不平等加剧
值得注意的是：德国各年龄段的住房自有率多年来持续下降。住房市场专家警告称，这对财富分配的后果将是灾难性的。EXPO REAL住房研究清晰表明，德国居住领域的整体不平等正在持续扩大。人均居住面积虽达历史最高水平，但多地仍面临住房短缺困境。
根据EXPO REAL住房研究，仅西德地区若不计长期空置房源，当前住房缺口约达120万套。必须消除这一住房赤字才能重新激活劳动力市场流动性。“形势正在恶化。仅补贴特定领域已不足够。要解决住房问题，必须全面激活住房建设”，京特强调。无论是社会住房、开发商主导的住宅建设还是自建房领域，都需要广泛提振。研究指出，若政府能将再融资优势传导至住房建设领域——包括租赁住房与产权公寓建设，将可能实现重大突破。
节能改造仍重要，住房建设是优先
单纯侧重品质的补贴计划无法解决问题。在当前形势下，推动建设远超德国现行高标准的“更优”住房并非良策。“建筑材质是混凝土、钢材还是木材并不重要——关键在于建成住房。否则德国经济难以实现积极发展”，报告作者京特阐明，“建筑领域转型的关键在于通过可再生能源满足改造后的剩余能源需求。转向替代性供热系统（尤其是热泵）的成本效益，远高于要求严苛的节能改造。存量建筑改造不应放弃，但需重新审视其需达到的能耗标准。”
点击此处下载完整研究报告。
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